『専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法-20棟200戸で平均20%超が、なぜ可能なのか?』目次

はじめに

第1章 極貧生活から年収1億へ!
田舎のオバチャン流不動産投資術

 業者の甘い誘惑にのって大やけど
  玄関開けたら便器がゴロン
  定期借家契約が普通契約に変更されていた
  屋根がボロボロの一戸建てを競売で落札
  「おめえも業者だろ!」の捨てゼリフで、三度目のババを引く
  不動産取引で一番やってはいけないこと
  ひき肉料理が得意な理由
  花崎と羽生の土地購入資金が生まれたのは
  主婦に好まれるメゾネットで、利回り20%を実現
  「中卒には仕事ないよ」-ハローワークは完璧な学歴社会
  「空室率93%」のアパートを「利回り32%」に変えた
  自称「お掃除&リフォーム大家」
  100人中一人が気に入る物件でいい
  土地勘のないところは買わない
  自宅から車で1時間以内の物件だけに限定
  人間関係こそ、大家業をうまく開店させる最大のコツ

第2章 誰も見向きもしない「ボロ物件」を、掃除&リフォームで蘇らせる方法

 ついに「学歴不問」の求人が!「お掃除大家さん」修行に励む
  部屋の隅を念入りに磨くと、第一印象が一変する
  トイレは手を突っ込んで尿石をとり、耐水性の紙ヤスリで磨く
  私も最初は、管理業者に丸投げしてました
  リフォーム箇所を教えてくれた貴重な情報源
  会社が休みの土日限定「お泊りリフォーム」を敢行
  リフォーム技術は、ホームセンターの店員さんが教えてくれた
  「ここだけ直そう」-少しずつの気持ちが大事
  なぜ、部屋全体を白くすると好感度がアップするのか?
  「自前リフォームVS業者丸投げリフォーム」の損得勘定
  「お泊りリフォーム」でいったい何が見えてくるのか?
  お泊りした朝はコミュニケーションのチャンス
  「5階建て・エレベータなし」の弱点をどうやってカバーするか?
  なぜ、クロスは2段に分けて張ったほうがいいのか?
  147万円で買い、リフォーム後650万円で売却
  3困り物件-「雨漏り・シロアリ・水回り」問題あり-は絶対買うな

第3章 体当たりでトラブルを次々解決!
オバチャン大家の空室ゼロマル秘対策

 敷金・礼金ゼロ、家財道具一式つきで、利回り32%を達成
  「キャラ」「マメ」「カネ」で不動産業者を攻略
  どんなに手間がかかっても、店長との接触を試みる
  なぜ、「敷金・礼金なし」でできるのか?
  「業者に丸投げVS自分で賃貸」の損益分岐点
  お金の管理は大家自らがやるべき
  2回目まではジッと我慢!でも、これだけははっきり言う
  深夜2時すぎに、故意の滞納者を待ち伏せ
  学生アパート中の「唯一の社会人」を管理人に?
  盗難車騒ぎでアパートに警察が!
  強面男が「出てこい!こらぁ!」。そして、2階から水漏れ発生
  退去時フローロングが雨ざらし-小額訴訟で20万円を勝ち取る
  トラブルが起きたら、とにかく紙に書く
  調停で「80万円」を引き出した必殺ツールとは
  外国人入居者から「いま、成田。今日の飛行機でブラジルへ帰るからね」
  流しに油を流してしまう外国人にはどうするか?
  滞納者からお金をいただくキラートーク
  日本語がペラペラな外国人とバカ話できる関係を
  管理会社に丸投げすると、アパートが荒れてくる
  管理会社と対決する-なぜ、大家の気持ちをわかってもらえないのか?
  問題住人の物件に夜急行!泊り込み、朝を狙う
  物忘れを防ぐために、私が寝る前にやっている習慣

第4章 掘り出し物の競売物件で、20%超の高利回りを得る裏ワザ

 競売では事前に物件の下見ができない
  ジャージ姿に麦わら帽子!オバチャン大家、裁判所にデビューする
  趣味の不動産屋めぐりで鍛えた物件の見方
  初めての競売物件-「こんなボロ物件、誰が借りるんだ!」
  入札書類を書いたら必ずコピーを-始めての入札手続きでの失敗談
  大事なのは、自己資金の半分で買えるものに絞ること
  初めて先住者と賃貸契約を結ぶ-競売の難しさは購入後にあり
  「もう競売にうまみはない」は本当か?-私が狙う物件
  掃き溜めから鶴を見つける方法
  なぜ、私は「再建築不可」物件を狙うのか?
  「公売」や「整理回収機構」の物件は、競争率が低い
  物件明細書から占有者の人柄を知る
  現地調査は、よれよれの普段着を着て
  井戸端会議感覚で質問する
  オバチャン情報からアブナイ物件を回避する方法
  占有者情報はどうやって手に入れる?
  生活保護のおばあちゃんをそのまま入居者にし、利回り19%
  5DKの落札物件で、占有者にギロッとにらまれた
  「大変だったね。苦労したね。一人で」-2000万の借金を抱えた占有者の娘
  残置物だらけの競売物件!「夜逃げ」主人を探す裏ワザ
  川近くの「再建築不可」物件でトラブル発生
  専門的なことは無理せず、その道のプロに聞く

第5章 50歳までミシンを踏んでいた私が成功!
カリスマ大家になる資金やりくり術

 「アパート収入には手をつけない」と決めた20年前
  半分は必ず自己資金でまかなう
  私が銀行ローンよりも、公的ローンを使う理由
  資金調達コストが劇的に安くなる!国民生活金融公庫の裏ワザ
  競売取得のキャッシュを集めるマル秘の裏ワザ
  融資を受けるために、事前の人間関係はどうつくる?
  2自宅はお金を生まない!自分の家はボロでいい
  「昼の仕事」と「夜の仕事」を持ちなさい
  なぜ、3万円いただくのに、5000円かかっても直接出向くのか?
  147万円で一戸建てを取得し、650万円で売却できた理由
  不動産の師匠から習った二つの心得

第6章 主婦のセンスを活かせば、誰でもカリスマ大家になれる!

 大家業はホテルと同じサービス業
  私が最も大切にしている習慣
  ボリビア人宅から大量の水漏れ!夜8時現場に急行する
  大家業には「主婦感覚」が欠かせない
  なぜ、主婦のほうが事業主に向いているのか?
  家族みんなでやるために、私が「不良オババ」になってます
  団塊世代こそ、定年後に大家業で稼ぐべき
  物件は一期一会。でもパートナーとは一生のお付き合い
  安く買った一戸建てを手直しして安く貸す-まずは戸建て賃貸から

巻末付録 初公開! ●競売3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書の内容)