第1章 極貧生活から年収1億へ！
田舎のオバチャン流不動産投資術

　業者の甘い誘惑にのって大やけど
　 玄関開けたら便器がゴロン
　 定期借家契約が普通契約に変更されていた
　 屋根がボロボロの一戸建てを競売で落札
　 「おめえも業者だろ！」の捨てゼリフで、三度目のババを引く
　 不動産取引で一番やってはいけないこと
　 ひき肉料理が得意な理由
　 花崎と羽生の土地購入資金が生まれたのは
　 主婦に好まれるメゾネットで、利回り20％を実現
　 「中卒には仕事ないよ」－ハローワークは完璧な学歴社会
　 「空室率93％」のアパートを「利回り32％」に変えた
　 自称「お掃除＆リフォーム大家」
　 100人中一人が気に入る物件でいい
　 土地勘のないところは買わない
　 自宅から車で1時間以内の物件だけに限定
　 人間関係こそ、大家業をうまく開店させる最大のコツ

第2章 誰も見向きもしない「ボロ物件」を、掃除＆リフォームで蘇らせる方法

　ついに「学歴不問」の求人が！「お掃除大家さん」修行に励む
　 部屋の隅を念入りに磨くと、第一印象が一変する
　 トイレは手を突っ込んで尿石をとり、耐水性の紙ヤスリで磨く
　 私も最初は、管理業者に丸投げしてました
　 リフォーム箇所を教えてくれた貴重な情報源
　 会社が休みの土日限定「お泊りリフォーム」を敢行
　 リフォーム技術は、ホームセンターの店員さんが教えてくれた
　 「ここだけ直そう」－少しずつの気持ちが大事
　 なぜ、部屋全体を白くすると好感度がアップするのか？
　 「自前リフォームVS業者丸投げリフォーム」の損得勘定
　 「お泊りリフォーム」でいったい何が見えてくるのか？
　 お泊りした朝はコミュニケーションのチャンス
　 「5階建て・エレベータなし」の弱点をどうやってカバーするか？
　 なぜ、クロスは2段に分けて張ったほうがいいのか？
　 147万円で買い、リフォーム後650万円で売却
　 3困り物件－「雨漏り・シロアリ・水回り」問題あり－は絶対買うな

第3章 体当たりでトラブルを次々解決！
オバチャン大家の空室ゼロマル秘対策

　敷金・礼金ゼロ、家財道具一式つきで、利回り32％を達成
　 「キャラ」「マメ」「カネ」で不動産業者を攻略
　 どんなに手間がかかっても、店長との接触を試みる
　 なぜ、「敷金・礼金なし」でできるのか？
　 「業者に丸投げVS自分で賃貸」の損益分岐点
　 お金の管理は大家自らがやるべき
　 2回目まではジッと我慢！でも、これだけははっきり言う
　 深夜2時すぎに、故意の滞納者を待ち伏せ
　 学生アパート中の「唯一の社会人」を管理人に？
　 盗難車騒ぎでアパートに警察が！
　 強面男が「出てこい！こらぁ！」。そして、2階から水漏れ発生
　 退去時フローロングが雨ざらし－小額訴訟で20万円を勝ち取る
　 トラブルが起きたら、とにかく紙に書く
　 調停で「80万円」を引き出した必殺ツールとは
　 外国人入居者から「いま、成田。今日の飛行機でブラジルへ帰るからね」
　 流しに油を流してしまう外国人にはどうするか？
　 滞納者からお金をいただくキラートーク
　 日本語がペラペラな外国人とバカ話できる関係を
　 管理会社に丸投げすると、アパートが荒れてくる
　 管理会社と対決する－なぜ、大家の気持ちをわかってもらえないのか？
　 問題住人の物件に夜急行！泊り込み、朝を狙う
　 物忘れを防ぐために、私が寝る前にやっている習慣

第4章 掘り出し物の競売物件で、20％超の高利回りを得る裏ワザ

　競売では事前に物件の下見ができない
　 ジャージ姿に麦わら帽子！オバチャン大家、裁判所にデビューする
　 趣味の不動産屋めぐりで鍛えた物件の見方
　 初めての競売物件－「こんなボロ物件、誰が借りるんだ！」
　 入札書類を書いたら必ずコピーを－始めての入札手続きでの失敗談
　 大事なのは、自己資金の半分で買えるものに絞ること
　 初めて先住者と賃貸契約を結ぶ－競売の難しさは購入後にあり
　 「もう競売にうまみはない」は本当か？－私が狙う物件
　 掃き溜めから鶴を見つける方法
　 なぜ、私は「再建築不可」物件を狙うのか？
　 「公売」や「整理回収機構」の物件は、競争率が低い
　 物件明細書から占有者の人柄を知る
　 現地調査は、よれよれの普段着を着て
　 井戸端会議感覚で質問する
　 オバチャン情報からアブナイ物件を回避する方法
　 占有者情報はどうやって手に入れる？
　 生活保護のおばあちゃんをそのまま入居者にし、利回り19％
　 5DKの落札物件で、占有者にギロッとにらまれた
　 「大変だったね。苦労したね。一人で」－2000万の借金を抱えた占有者の娘
　 残置物だらけの競売物件！「夜逃げ」主人を探す裏ワザ
　 川近くの「再建築不可」物件でトラブル発生
　 専門的なことは無理せず、その道のプロに聞く

第5章 50歳までミシンを踏んでいた私が成功！
カリスマ大家になる資金やりくり術

　「アパート収入には手をつけない」と決めた20年前
　 半分は必ず自己資金でまかなう
　 私が銀行ローンよりも、公的ローンを使う理由
　 資金調達コストが劇的に安くなる！国民生活金融公庫の裏ワザ
　 競売取得のキャッシュを集めるマル秘の裏ワザ
　 融資を受けるために、事前の人間関係はどうつくる？
　 2自宅はお金を生まない！自分の家はボロでいい
　 「昼の仕事」と「夜の仕事」を持ちなさい
　 なぜ、3万円いただくのに、5000円かかっても直接出向くのか？
　 147万円で一戸建てを取得し、650万円で売却できた理由
　 不動産の師匠から習った二つの心得

第6章 主婦のセンスを活かせば、誰でもカリスマ大家になれる！

　大家業はホテルと同じサービス業
　 私が最も大切にしている習慣
　 ボリビア人宅から大量の水漏れ！夜8時現場に急行する
　 大家業には「主婦感覚」が欠かせない
　 なぜ、主婦のほうが事業主に向いているのか？
　 家族みんなでやるために、私が「不良オババ」になってます
　 団塊世代こそ、定年後に大家業で稼ぐべき
　 物件は一期一会。でもパートナーとは一生のお付き合い
　 安く買った一戸建てを手直しして安く貸す－まずは戸建て賃貸から

巻末付録　初公開！ ●競売3点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書の内容）

1998年、職がなかなか見つからず、ハローワークにて、自らの学歴が高校中退＝中卒ということを初めて知り、一念発起。埼玉県北部地域でアパート経営を開始。わずか9年で、アパート・一戸建ての不動産投資で、20棟200戸、資産総額5億円にまで伸ばし、現在の年収は1億円を突破。

2007年7月に、東武伊勢崎線の羽生駅西口前に、不動産の賃貸・売買・仲介・管理を行う店舗をオープン。

見た目は完全な田舎のオバチャンだが、誰も見向きもしないボロ物件をお宝物件にする能力、主婦感覚を活かした管理・運営ノウハウ、語学力ゼロにもかかわらず体当たりで外国人や占有者と交渉する能力はすごい！と業界内でも秘かに話題になっている。座右の銘は「死ぬ命をかかえて生きる」。本書が初の著書。現在、埼玉県羽生市在住。

【有限会社スズヨシ】
http://ooyajyuku.net/
Email:info1@suzuyosi.org

でも、私はただのオバチャンです。
埼玉県北部にある羽生市という片田舎に住む普通のオバチャンです。

「羽生」というと将棋の羽生善治さんが有名ですが、こちらは「はぶ」ではなく「はにゅう」と読みます。
東武伊勢崎線の羽生駅前にはスーパーマーケットや小さな商店街がありますが、駅から200メートルも離れれば、たちまち田畑が広がります。道には耕耘機が行き交い、生バンドの演奏といえば、カエルの合唱です。

東京でビル群に囲まれた生活をしている方には、イメージできないかもしれませんが、こうした町は、地方にはたくさんあるのです。
全国どこにでもある田舎町に住むオバチャンが、ある日突然大家業を始め、どうやって年収1億円も稼ぐようになったのか？
本書では、その秘密についてお話ししていきます。

私は不動産の専門家ではありません。
9年前まで、専業主婦のかたわら自宅でミシンを踏んでいました。

羽生は衣料品生産がさかんです。町工場の人がライトバンに布を積んで家まで持ってくる。それを期日までにミシンで縫うという仕事です。作業服、看護士服、ブラウスなどを担当しましたが、私は、技術がないので部分縫いしかできません。服1枚全部仕上げられれば、1枚当たり1000～1500円くらいもらえるのですが、袖だけ、襟だけという部分縫いはスズメの涙。手間賃が安いのです。ひと月やってもせいぜい5万円程度でした。
でも、3人の子どもを育てている時期でしたから納得していました。子どもたちが帰ってきたとき家にいて、「お帰り」と声をかけ、おにぎりをにぎってあげる。それが母親の仕事です。ミシンはその片手間でした。

やがて一番下の子どもが大学を卒業し、子育てが一段落したので、働きに出ようと思いました。1998年の秋頃のことです。
行田市のハローワークに行き、求職申込書を書きました。それを見た女性職員は、「中卒ですか･･････」と残念そうにひと言。

最初はピンときませんでした（「私の学歴は高校中退じゃなかったの？」）。私は自分が「中卒」であることを、初めて自覚しました。

「どんな仕事がご希望ですか？」
「何でもいいです。お掃除なら主婦なので得意です」
「いまはお掃除も若い子がやるんですよ」
「はあ･･････」
「パソコンはできますか？」
「できません･･････」
「何か資格を持っていますか？」
「いえ、何も･･････」
「それじゃあ、あまり仕事はないと思いますけど･･････。一応そちらに資料がありますから、見て行ってください」

求職リストを見ると、「中卒可」は、ほとんどありません。中卒可の仕事は深夜労働か土木作業でした。それは無理です。夜は働きに出られないですし、この年になって穴掘りはいくら何でもきつい。

「世の中、学歴じゃない、なんてきれいごとじゃないか。よーし、決めた。誰も雇ってくれないなら、自分で仕事を始めるぞ」
そんな思いから大家業を始めることになったのです。

でも、何分素人の体当たりですから、最初は失敗ばかりです。
不動産屋さんに、「掘り出しもの」を勧められ、喜んでアパートを買ったときのこと。カギを開けたら、目の前に便器がゴロンと転がっていました。トイレには、穴がポカリ。慌てて横の部屋を開けると、柱が鉛筆の先のように削られていました。おそらく猫が爪を研いだのでしょう。
全7室のうち、購入前に見学した2部屋だけがまともで、あとの5室は痛みがひどく、そのうちの1室は柱がなくなっていて、もう1室が便器がゴロン。私と主人は、便器が転がっているアパートの床に座り込み、途方に暮れました。

管理面でも痛い目に遭いました。
ある外国人入居者さんが退去することになりました。この人は数か月分の家賃滞納があり、立ち会い時に清算することになっていました。ところが、約束の時間になっても現れません。
しばらくすると携帯電話が鳴りました。
「ああ、大家さん？ボク、もう行けないから」
「ちょっと、待って。いまどこ？」
「成田ダヨ。今日の飛行機でブラジルへ帰るからね」
私は慌ててしまい、家賃保証会社に電話をかけ、
「お願いだから成田で止めて。飛行機を止めて！」
と叫んでしまいました。

こんなこともありました。
私がしばらく音沙汰のない部屋のドアをノックしていると、
「その部屋の人、引っ越したんじゃないの？」
「え？」
「この間、大きい荷物を運び出していたよ」
慌てて家賃保証会社に電話をして入ってみたら、もぬけの殻でした。

こんな手痛い体験をしながら、少しずつ不動産のことを学び、現在に至ります。
本書では、私が体当たりで会得したノウハウを初めて、明かしていきたいと思います。

私は、大家業には主婦の感覚が大切だと考えています。不動産の世界は男性がほとんどですが、女性の目線、主婦の目線というものが、結構役に立つようです。
あるアパートを取得する際には、多くの不動産業者から「あんなボロ物件は絶対に買うべきではない」と止められました。
しかし、主婦の目で見ると、少し手直しすれば魅力ある物件に生まれ変わるように思えました。結果として、取得したときには空室率92％だった物件が、ほどなく満室になり、利回り32％をたたき出しています。

主婦が井戸端会議で培ったコミュニケーション能力も大家業には欠かせません。
たとえば、管理していくうえでは、入居者さんとのコミュニケーションが大切です。落語に登場する「くまさん」「はっつあん」のような関係をつくるべきです。
私はお掃除、草取り、点検、家賃の集金など、入居の方と月1回程度は必ず会っています。そうした関係ができてくると、不思議なことに家賃不払いやトラブルがなくなります。 不動産業者や融資を受ける金融機関の担当者とのコミュニケーションも大切です。これによって物件を優先的に紹介してもらったり、取得時に欠かせない融資の情報を聞き出したりしています。

競売物件の善し悪しを見分ける際にも、コミュニケーション能力を活かし、物件の近所に住む主婦から情報を聞き出すことが大切です。
また占有者との交渉はコミュニケーションそのものです。私は占有者とハッピー・ハッピーの関係をつくるために話し合い、希望する占有者には賃貸人になってもらいます。安く取得した競売物件を占有者にそのまま貸すことで、利回り50％をあげたケースもあります。

また、取得した物件は自分の子どものようにかわいがっています。
私は、管理は業者任せにしないで、自分でお掃除やメンテナンスを行っています。お掃除はハウスクリーニング会社の研修に出かけ、プロの技術を学び、それを自分なりに応用しています。
また取得した物件は、夫と二人でリフォームします。完璧な物件は高い！だからわざと欠点だらけの物件を狙って、自分たちで蘇らせるのです。知り合いの大工さん、ＤＩＹショップの店員さんに聞きながら、リフォーム技術を身につけ、少しずつ修繕した結果、前述した便器の転がったアパートも見違えるようにきれいになり、現在、空室はまったくありません。

最近では、不動産関係の勉強会などで、お話しさせていただく機会が増えてきました。そこで自分では「当たり前」と思ってやってきたことをお話しするのですが、聞いている方々は、とても驚かれます。
本書では、そんな私流の不動産投資術をお伝えしていきたいと思います。

2007年8月吉日 鈴木　ゆり子

登録いただいた返信メールにてダウンロード先を通知します。